机关各处室、各分局、各直属单位：

为进一步规范城市规划编制和实施管理，提高城市规划工作的质量和水平，根据《江苏省城市规划管理技术规定》(2004版)和省、市近期出台的有关文件，结合盐城实际，我局组织制订了《盐城市实施<江苏省城市规划管理技术规定>细则(试行)》，现印发给你们，希认真遵照执行。

凡2011年1月1日前已审批的规划方案及用地已出让的规划设计要点仍按原审批要求执行。

特此通知。

附：盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)

二○一一年一月四日

盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)

第一章　总则

1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。

1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。

1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部行政范围。主城区旧区是指东至文港路，南至青年路，西至西环路一线，北至新洋港；新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照执行。

第二章　城市土地使用管理

2.1 城市用地分类

2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

2.1.2 与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。

2.2 建设用地的适建性规定

2.2.1 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2 尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。

2.2.3 城市建设用地的适建规定见表2.2.3。

2.2.4 表2.2.3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。

2.2.5 需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。

2.2.6 城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。

2.2.6.1居住公共服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜布置于居住小区主入口处，以方便居民生活，并与一期住宅工程同步建设和同步投入使用。

2.2.6.2公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》（2002版）（GB50180-93）的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标；对应配建的公共服务设施如由于周边已规划建成，且能够满足该项目配套要求的，则该项目可不配建(如综合性幼儿园、综合性菜场等)，但建设单位必须向地方政府或相关部门交纳相应的费用。

2.2.6.3居住用地中必须布置不少于三个用于居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间(含公共绿地、硬质铺装)，并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。其用地总面积组团级：按不得少于人均0.4平方米核算；小区级：按不得少于人均0.8平方米小区核算。

2.2.6.4为居住区配套的商业设施规模不应大于总建筑面积的5%。住宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局。距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。

2.2.6.5社区公共管理与服务配套用房按《盐城市市区社区公共管理与服务配套用房规划建设管理办法》执行。

2.3 建筑基地控制指标

2.3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地。

2.3.2 建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：

2.3.2.1 邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

2.3.2.2 因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

2.3.2.3社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

2.3.2.4未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。

2.3.3 城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。

2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。

表2.3.4 各类建筑密度、容积率上限指标

2.3.4.1城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。如有变动，应先调整控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动。

2.3.4.2严格容积率、建筑密度等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让，无特殊原因不得擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标。

2.3.4.3土地出让后，规划设计条件确定的容积率需要调整的，必须符合以下条件之一：

1、城市总体（专项）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3、国家和省的有关政策发生变化的。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。涉及控制性详细规划调整的，必需按法定程序先调整控制性详细规划。

2.3.5 建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。

2.3.6计算含底层车库建筑的容积率指标时，层高小于2.2米的底层车库建筑面积不计入容积率。由于房屋结构高度等因素影响，车库层高可增高至小于2.45米，车库建筑面积也不计入容积率。

2.3.7 在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本细则的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面积×该基地允许建筑容积率）。

表2.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标(工业建筑为双向指标)

注：1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。

2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。

3、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。

4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；

表2.3.7 开放空间增加建筑面积指标

注：开放空间的条件和计算方法见附录四。

2.3.8建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。

2.3.8.1 通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。

2.3.8.2 通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。

2.3.9 建筑层数的计算

建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m者(含符合植被要求的覆土厚度)，建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。

第三章　建筑管理

3.1建筑间距

3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本细则。

3.1.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。

3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层(含中高层)住宅建筑日照间距系数低限值为1.39。旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。高层建筑与本地块内北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于大寒日2小时标准。

3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L=L1±L2

L=建筑间距

L1=日照间距

L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离

3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L1=i·H

L1=日照间距

i=日照间距系数

H=建筑的计算高度

3.1.3.3住宅建筑日照间距可按表3.1.3.3不同方位日照间距折减系数换算。

表3.1.3.3不同方位日照间距折减换算表

注：

1、表中方位为正南向（0º;）偏东、偏西的方位角。

2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。

3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60º时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。

3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：

3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.1.5.2和附录一第3条计算确定。

3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角>60º）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。

3.1.5.3被遮挡住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。

沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。

低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。

3.1.6高层住宅建筑日照间距

3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。

3.1.6.2被遮挡高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。

3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。

沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。

3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.8的规定。

表3.1.8住宅建筑之间的最小间距（米）

注：

1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。

2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。

3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。

4、“—”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。

3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：

3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。

3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。

表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距（米）

注：独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。

3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。

3.1.10非住宅建筑的间距：

3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.10.1的规定。

表3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距（米）

注：

1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。

2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。

3.1.11工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。

3.1.12医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距系数增加0.2计算。

老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距系数增加0.15计算。

学生宿舍按住宅建筑间距控制；大中专院校的教学楼、宾馆客房、职工集体宿舍不按住宅建筑控制。

3.1.13半地下车库(半地下室)与周边建筑的间距须满足消防、施工、日照等要求。

3.2建筑物退让

3.2.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求，同时符合本规定。统一规划，分期分片实施的，按经批准的规划执行。

3.2.2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录三）：

3.2.2.1沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。

3.2.2.2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L。

沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。

3.2.2.3各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.8、表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距的二分之一计算确定。

3.2.2.4建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。且不影响道路、河道另一侧地块的日照权益。离界距离小于消防间距时，应按消防间距的要求确定离界距离。

3.2.2.5 3.1.12条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。

3.2.2.6临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造；但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。

3.2.2.7相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必须满足以下要求：

（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。

（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。

3.2.2.8建筑间距范围内有公共道路、公共绿地、河道的，公共道路、公共绿地、河道部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线、退让绿地绿线、退让河道蓝线的要求及遮挡方位等因素具体规定。

3.2.2.9新建建筑的地下室，后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状建筑的外墙距离不宜小于10m，与住宅的山墙距离不宜小于6m；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，在确保施工安全的前提下，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且不少于5m。

按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经建设行政主管部门论证后，可适当缩小后退距离。

界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。
3.2.3建筑物后退城市道路红线距离：

3.2.3.1沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离为：建筑物退让40米(含40米)以上道路为15米，退让30-40米(含30米)道路为10米；退让30米以下道路为8米；高层建筑主朝向沿城市主干道布置时，应加大退让尺度，应不小于规划建筑物高度的0.5倍。

其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。

3.2.3.2为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。

3.2.3.3 规划建筑物后退世纪大道、西环路、南环路、北环路、东环路、迎宾大道道路红线不少于32米，临路30米作为绿带，其中世纪大道小马沟以西段后退不少于50米作为绿带。后退范公路、开放大道（新洋港以北至宁靖盐高速公路段）道路红线不少于20米。后退新都路、开创路、南纬路、东进路、盐渎路、解放南路(青年路以南)、人民南路(青年路以南)道路红线不少于25米，后退青年路、希望大道道路红线不少于30米。

3.2.3.4建筑物后退道路红线以建筑物突出点(含挑檐、雨蓬、台阶、平台等)边线计算。建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础等不允许突入城市道路红线。

3.2.3.5沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。

3.2.3.6有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计控制，未制定详细规划或城市设计的，按人、车流集散需要确定，但临主要道路设置主出入口的不应小于20米。

3.2.3.7道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于3.2.3.1条规定数值。两条30米以上城市道路交叉口原则上应设置广场，建筑物后退道路视距三角形红线不少于建筑退让两条道路红线尺度的最小值。

3.2.3.7.1临路建设围墙的应采用镂空式，围墙后退40米及以上城市道路红线不少于2 m，其中城市新区不少于4米（退西环路不小于15米）。并在围墙外侧设置不小于2米宽的绿化隔离带(新区为4米以上绿带)。后退40米以下城市道路红线不少于2米；后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定，界外为已征用地的，围墙中心线应与用地线吻合；界外为未征用地的，围墙基础与围墙外边线均不得逾越地界。

3.2.3.7.2建筑退让道路距离内具体要求：

新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合控规设置。

城市新区退让主干道不小于25米(不小于15米绿化带)，退让次干道不小于15米(不小于10米绿化带)，作为临路绿带。主干道交叉口让出不小于5000平方米(近似正方形)、主次干道交叉口让出不小于3500平方米(近似正方形)、次干道交叉口让出不小于2500平方米(近似正方形)作为交叉口绿化广场。

3.2.3.8地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.2.2.9条确定。

3.2.3.9退让城市道路红线不少于2米方可设置停车位，其中城市新区不少于4米(有绿带要求的除外)。

3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3.2.4规定的距离控制。

表3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）

3.2.5沿河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于10米；在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。通榆河两侧应控制不小于200-500米的绿化带；新洋港、串场河、皮岔河、大马沟、蟒蛇河等两侧应控制不小于50米的绿化带，其他河道应控制在10-30米绿化带。建筑物的后退距离可适当调整，通过编制该河段的详细规划，经规定程序批准后实施。

3.2.6建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离

3.2.7沿城市高架道路两侧的新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路边缘的距离除符合3.2.3外，尚宜按表3.2.7《 建筑物离高架和匝道的距离》进行控制并应符合环保、卫生要求：

3.2.7新建建筑物离高架和匝道的距离

城市新建高架和匝道与建筑物相邻时，应设置必要的防噪、安全等措施，并应符合环保、消防、卫生等要求。

3.3 建筑物的高度控制

3.3.1 建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。

3.3.2 商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观要求制定规定。

3.3.3城市空间应有连续性、功能性、秩序性、流动性、意义性和节奏性，形成良好的城市高度空间序列。

3.3.4应编制城市建筑物高度控制规划，通过城市历史风貌、视廊、天际线、高层建筑布点、市政交通压力等分析，划分鼓励建设高层区、多层小高层区、高层控制区、高层严格控制区。

3.3.4.1高速圈范围内住宅建筑高层布点按以下要求进行控制：西南片区、通榆河东片区的普通商品房高层比例按总建筑面积不少于70%，政策性保障住房不少于50%；蟒蛇河及新洋港以北普通商品房高层比例按总建筑面积不少于50%(其中新洋港沿线地块必须全部安排高层建筑)；政策性保障住房不少于30%；城中片区、城南片区、城西片区全部安排高层建筑。

3.3.5机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制地区内的新建、改建建筑物，其高度还必须符合有关规定。

3.3.6 沿城市主干道的建筑物高度，应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。

3.3.7建筑顶部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5。设计不利用的坡屋面空间不得开设窗洞、门洞、上人孔，其檐口高度不得高于0.6米。设计利用的坡屋面空间按照相关规范设计并计算建筑面积纳入容积率。因建筑造型设计不利用的闷层等建筑空间高度不得大于2.5米。

3.4 建筑基地的绿地

3.4.1 各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）：

3.4.1.1 居住区绿地率，新区新建小区不小于40%；旧区新建小区不小于35%。包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。

3.4.1.2 工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20%。对环境有大气、噪音污染的厂矿单位，绿地率不小于40%。

3.4.1.3 机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等以及休育场和其他公共文化设施的绿地率不小于35%。

3.4.1.4园林式单位绿地率不小于40%。

3.4.1.5高速公路两侧应控制不小于100米绿带，道口处不小于300米绿带。世纪大道、西环路、南环路、东环路、北环路、迎宾大道两侧应控制宽度为30米的防护绿带，形成绿色通廊。工业组团外围必须设置绿化隔离带，并在控制性详细规划中予留。沿街建筑应加强垂直绿化，以形成优美的城市绿化景观。

3.4.1.6经过核准，规划设计条件确定的容积率确需要调整的，不得降低绿地率。

3.4.2 居住区内的公共绿地面积指标：

3.4.2.1 组团不小于0.5平方米/人；小区（含组团）不小于1.0平方米/人；居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人，旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的70%。

3.4.2.2 居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70%。

3.4.2.3在满足以上条款的前提下，新建住宅区公共绿地占总用地的比例，组团不低于5%，小区不低于8%，居住区不低于10%。

3.4.3城市道路绿地率指标：

3.4.3.1 园林景观路绿地率不得小于40％；

3.4.3.2 红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30％；

3.4.3.3 红线宽度在40-50米的道路绿地率不得小于25％；

3.4.3.4 红线宽度在24-40米的道路绿地率不得小于20％。

3.4.4居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统，并宜保留和利用规划范围内的已有河流、树木和绿地。

3.4.5报审小区建筑单体发证前应同时报送绿化设计方案，并附园林行政主管部门意见。

3.4.6停车和绿地率不能在同一地块上作重复计算。但对采用高大乔木作树阵式停车的，指标可分别计算，绿地率按高大乔木所占实际用地面积计算。设置方式采用每3辆停车位必须设置一条可栽植高大乔木的树池。乔木的定杆高度不小于4米，长成后的成熟树木胸径不少于15cm。

3.5建筑基地出入口

3.5.1与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75 º。

3.5.2各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线的距离，不宜小于30米。

基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。

3.5.3建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。

3.6各类建筑配建停车位指标

3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标见表3.6.1。

表3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标

注：规划区内高速圈外乡镇停车标准可酌情降低，但不得低于0.5辆/户，高速圈内乡镇及高速圈外市级以上产业园区停车指标按0.8辆/户执行。

3.6.2公共建筑停车位最低控制指标见表3.6.2。

表3.6.2公共建筑停车位最低控制指标

注:1、仓储式超市、综合市场、大卖场、批发交易市场；体育场馆、影剧院、会展中心、游览场所；交通建筑、城市交通枢纽等其他类建筑，应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。2、表格中F类设施停车标准为参考值，具体车位应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。

3.6.3扩建建筑，其扩建部分按表3.6.1、表3.6.2要求配建停车位。原建筑配建不足的，应在扩建的同时补建不足的停车位。

3.6.4各类停车位面积应根据具体停车方式，按照国家和省有关规定执行。

3.6.5有条件的鼓励建设3层以上独立式车库，此类车库规费按规定交纳，但不计入容积率计算范围。

3.6.6居住用地内地面机动车停车位的数量不得大于总车位的20%。经济适用房小区可酌情提高，但也不得大于30%，规划区内的乡镇可酌情降低。

小区出入口按人车分流分别设置，独立式车库楼出入口要结合周边地下车库一并设置，出入口宜设置在地下车库内，设置地下车库不宜超过地下2层。

3.6.7城市旧区及新区的核心商业区非住宅类建筑地面机动车停车位的数量不得低于总车位的10%，非机动车地面停车位不得低于总车位的30%。

3.7公寓类建筑按非住宅类划分，建筑形态及外立面装饰材料按公共建筑标准控制。同一单元同一楼层不同性质的用房不能混合设置。

3.7.1公寓式办公指单元式小空间划分、有独立卫生设备而无厨房设施的办公建筑。单元面积不少于150平方米。

3.7.2公寓式酒店指按单元式分隔的酒店，公寓式酒店须设置中央空调。

3.7.3此类建筑的建筑间距和各种指标的核算按办公性质进行核算。

3.7.4临城市主次干道的住宅建筑立面须按公共建筑进行立面装饰，但使用性质仍为住宅。

3.8场地设计标高

3.8.1 在建筑总平设计中，场地设计标高与建筑±0.00标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城市竖向规划确定。

3.8.2 场地设计标高的确定（内部主要道路及铺装广场标高）要求：

3.8.2.1场地现状地形标高低于相邻地块或规划道路中心标高的，或现状地形标高高于相邻地块和道路中心标高在0.6米以内的，场地设计标高不宜超过相邻地块、道路中心标高0.6米。

3.8.2.2现状地形标高超过相邻地块或规划道路中心标高0.6米以上的，设计时不宜抬高现状标高。

3.8.2.3场地周边与相邻地块、城市道路临界处的设计标高，不宜超过相邻地块、城市道路中心设计标高0.3米；场地周边有多个道路中心标高或道路有一定坡度的，可结合具体情况确定。

3.8.2.4场地结合园林设计进行景观堆坡的，可以根据需要适当进行地形改变。但不得影响周边景观、日照和雨水排入周边地块。

3.8.2.5特殊地形，另行报规划行政主管部门确定。

3.8.3 建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理的衔接。必须设置非机动车道、无障碍设施的，尺度、坡度等应满足国家规范要求。

第四章市政公用设施与工程管线综合

4.1给水

4.1.1城市给水应集中供水，严格控制工业和公共设施自备水源。非居民生活用水尽量不采用地下水。有条件的地区宜采用分质供水。

4.1.2城市配水管网应逐步形成环状，城郊的村镇应纳入城网统一供水。

4.1.3用地表水作为城市供水水源，其取水构筑物应选在城市和工业企业的上游清洁河段。必须设置一级保护区、二级保护区和准保护区。各水源保护区的具体界限，应在城市总体规划与分区规划中图示。

4.1.4在取水口上、下游100米范围内建立一级保护区；一级保护区以外，上、下游1000米、陆域200米范围内建立二级保护区，按国家和省有关水源保护区要求加以严格保护。

4.1.5作为生活饮用水水源的深井周围30米范围内（岩溶水及易受污染的深井可相应扩大），严禁设置厕所、污水坑、粪坑、渗水坑及垃圾堆等污染源，已建的必须拆除。

4.1.6水厂用地应按规划期给水规模确定，必要时应结合长远发展预留用地。用地控制指标按表4.1.7采用。水厂厂区周围（厂区用地内）应设置宽度不小于10米的绿化地带。

4.1.7加压泵站位置宜靠近用水集中地区。泵站用地应按规划期给水规模确定，用地控制指标按表4.1.7采用。泵站周围（泵站用地内）应设置宽度不小于10米的绿化带。

表4.1.7水厂及加压泵站用地控制指标

注：1、建设规模大的取下限，建设规模小的取上限。

2、地表水水厂建设用地指标适用常规处理工艺，厂内设置预处理或深度处理构筑物以及污染处理设施时，可相应增加用地。

3、地下水水厂建设用地指标适用消毒工艺，厂内设置特殊水质处理工艺时，可相应调整用地指标。

4、加压泵站设有大容量的调节水池时，可相应增加用地。

5.本表指标未包括厂区周围绿化地带用地。

4.1.8 城市管网最小管径不小于DN150mm。

4.2排水

4.2.1城市排水系统采用雨污分流制：新建排水系统全部按分流制建设，旧城区结合旧城改造将原有截流制逐步改造成分流制。

[原规定为：新建城镇和城市新建区应采用分流制；旧城区结合旧城改造逐步实现分流制。]

4.2.2污水处理厂应在城市总体规划中确定位置和污水收集范围，按远期规模确定用地面积。污水处理厂周围（厂区用地内）应设置宽度不小于10米的绿化带。厂址宜选在无洪涝威胁，地质条件较好，地下水位较低，便于排放尾水和消纳污泥，兼顾农田灌溉的城市下游地区。排水口设置应不影响城市集中供水水源地水质，在取水口下游不少于1000米。厂区尽量设在城市生活区主导风向的下风向；根据规模大小，应与居住区或公共建筑保持不少于100米的卫生防护距离。污水处理厂规划用地指标宜按照表4.2.2采用。

表4.2.2城市污水处理厂规划用地指标（m²·d/m³）

4.2.3排水泵站规划用地指标宜按照表4.2.3采用。泵站周围（泵站用地内）宜设置宽度不小于10米的绿化带。

表4.2.3排水泵站规划用地指标

1.用地指标是按生产必须的土地面积。

2.泵站规模按最大秒流量计。

3.本指标未包括站区周围绿化带用地。

4.合流泵站可参考雨水泵站指标。

4.2.4 城市污水的处理程度和尾水出路充分考虑水质保护和水环境容量的合理利用，污水尾水实行达标排河和资源化利用相结合。

4.2.5 在工业集中的园区可视需要集中建工业污水处理厂，处理厂的功能和尾水的出路分两种情况：尾水进城市污水系统，实行再处理后达标排河，或达标后直接进入尾水排河系统；在尾水排河区可作为终极处理，尾水达标排河或深度处理后回用。

4.3城市燃气

4.3.1城市燃气分人工煤气、液化石油气、天然气三类。应根据国家能源政策、燃气资源条件与燃气的技术特性，结合城市燃气工程现状，进行技术经济比较，确定近远期发展燃气气源种类。

4.3.2城市燃气气源厂（门站）应位于城市的下风向并留出必要的卫生、安全防护地带，具有适宜的地形、工程地质等条件；与周围建、构筑物的防火间距应符合防火的有关规定。

4.3.3地下燃气管道不得从建筑物和大型构筑物下穿越，不得在堆积易燃、易报材料和具有腐蚀性液体的场地下穿越；不宜与其他管道或电缆同沟敷设，当需要同沟敷设时必须采取防护措施。

4.3.4燃气储配站应远离居民稠密区、大型公共建筑、重要物资仓库以及通信和交通枢纽等重要设施，靠近城市道路，宜在城市常年主导风向的下风向或侧风向，地势平坦，工程地质条件好，地面高出防洪标高。

4.3.5燃气调压站的设置：一般采用区域调压站。中、低压调压站服务半径500-1000米。应设在用气比较集中的地区，但尽量避开闹市区。调压站与周围建筑物、构筑物的距离应符合表4.3.5规定。

4.3.6居住小区内宜采用楼幢调压，调压箱（柜）的设置应符合有关规范规定。

4.3.7液化石油气供应基地的贮罐与站外建、构筑物的防火间距应不小于表4.3.7的规定。

表4.3.5调压站（含调压柜）与其他建筑物、构筑物水平净距（米）

注：1、当调压装置露天设置时，则指距离装置的边缘。燃气设计压力（表压）分级（Mpa）：高压（A）2.5

2、当达不到上表净距要求时，采取有效措施，可适当缩小净距。

3、括号中数据为调压柜与其他建（构）筑物水平净距。

4.3.8液化石油气瓶装供应站应选在供应区域的中心附近，靠近道路，供应半径1000米，供应范围5000-10000户。瓶装供应站的瓶库与站外建、构筑物的防火间距应不小于表4.3.8的规定。

4.4公共交通

4.4.1城市优先发展公共交通，为公交行驶道路、站场设置提供优先条件。

4.4.1.1 城市公共交通线路网应综合规划。市区线、近郊线和远郊线应紧密衔接。各线的客运能力应与客流量相协调。线路的走向应与客流的主流向一致；主要客流的集散点应设置不同交通方式的换乘枢纽，方便乘客停车与换乘。

4.4.2公交首末站

4.4.2.1首末站的位置应紧靠客流集散点和道路客流主要方向同侧。不应在平交路口附近设置首末站。首末站在建站时必须保证在站内按最大铰接车辆的回转轨迹划定足够的回车道，道宽应不小于7m，在用地较困难的地方，城市规划和城市交通管理部门应安排利用就近街道回车。首末站周围宜安排绿化用地，其面积宜不小于该站总用地的15%。

表4.3.7液化石油气供应基地的全压力式贮罐与站外建、构筑物的防火间距（米）

注：1、防火间距应按本表总容积和单罐容积较大者确定。

2、地下贮罐的防火间距可按本表减少50%。

3、设有防液堤的全冷冻式贮罐的防火间距可按本表规定执行。

4、与本表以外的其他建、构筑物的防火间距应按现行的国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16执行。

表4.3.8瓶装供应站的瓶库与站外建、构筑物的防火间距（米）

注：1、总存瓶容积按实瓶个数与单瓶容积的乘积计算。

2、瓶库与高层民用建筑的防火间距按《高层民用建筑设计防火规范》GB50045执行。

4.4.2.2首末站的用地：规划用地面积宜按每辆标准车用地90-100平方米计算（回车道、候车廊另行计算）。若营运车辆少于10辆，或者用地不够方正、地形高低不平等利用率不高时，用地宜乘1.5的系数。

4.4.2.3 首末站宜设置在全市各主要客流集散点附近较开阔的地方。如火车站、公路客运站、轨道交通换乘站、码头、大型商场、分区中心、公园、体育馆、剧院等。

4.4.2.4 几条线路共用的首末站称枢纽站。首末站的规划用地面积宜按每条营运线路1000～1500m²计算。枢纽站的规划用地面积一般为5000～10000 m²。

4.4.3城市公共电、汽车中途站

4.4.3.1平均站距宜在500-800米，市中心区宜用下限值，城市边缘区宜用上限值，郊区站距根据具体情况确定。

4.4.3.2在路段上设置停靠站时，上、下行对称的站点应在道路平面错开，错开距离为车辆前进方向迎面30米。在路段上，应尽量减少同向换乘距离，且不应大于50米，异向换乘距离不应大于100米。

快速路、主干路及郊区的双车道公路应采用港湾式中途站，其他道路的路旁绿带较宽地段宜采用港湾式中途站。

4.4.3.3在交叉口附近设中途站，应距交叉口边线50米以外。

4.4.4出租汽车营业站设置，其服务半径不宜大于1000米，规划用地宜按150-300平方米控制。

4.4.5城市公共交通停车场

4.4.5.1按城市总体规划统一安排停车场用地，均匀地布置在各个区域性线网的重心处。

在旧城区、城市主要交通枢纽附近，新建居住区或卫星城，应预留包括停车在内的公交用地。

4.4.5.2停车场的规划用地宜按每辆标准车用地150平方米计算。在用地特别紧张的大城市，公共交通首末站、停车场、保养场的用地可按每辆标准车用地不小于200平方米综合计算。

4.4.6城市公共交通车辆保养场、修理厂：

4.4.6.1车辆保养场布局应使高级保养集中，低级保养分散，并与公交停车场相结合。车辆保养场用地面积指标宜按表4.4.6.1采用。

表4.4.6.1保养场用地面积指标

4.4.6.2修理厂的规划用地宜按250平方米/标准车，乘以年修理车辆数。

4.5电力、电信、邮政

4.5.1火力发电厂宜在三类工业用地内选址，应满足环保要求，地质条件好，水源充足、燃料供应便利，有煤灰场地，有高压架空线出线条件，且有发展余地。热电厂供气半径一般不超过4000米。

4.5.1.1 在工业集中区一般以热电厂作为集中供热热源，供热介质一般为蒸汽。

4.5.1.2 在集中供热范围内，用热企业不应自行建独立的燃煤供热锅炉，新的用热企业应尽量安排在集中供热范围内，现有分散供热用户应逐步纳入集中供热。

4.5.2 城市变电所规划选址，应符合下列要求：

(1)符合城市总体规划用地布局要求；

(2)靠近负荷中心；

(3)便于进出线；

(4)交通运输方便；

(5)应考虑对周围环境和邻近工程设施的影响和协调，如：军事设施、通讯电台、电信局、飞机场、领(导)航台、国家重点风景旅游区等，必要时，应取得有关协议或书面文件；

(6)宜避开易燃、易爆区和大气严重污秽区及严重盐雾区；

(7)应满足防洪标准要求：220-500kV变电所的所址标高，宜高于洪水频率为1%的高水位；35-110kV变电所的所址标高，宜高于洪水频率为2%的高水位；

(8)应满足抗震要求：35-500kV变电所抗震要求，应符合国家现行标准《220-500kV变电所设计规程》和《35-110kV变电所设计规范》中的有关规定；

(9)应有良好的地质条件。

[原规定为：变电所的所址选择应接近负荷中心，进出线方便，无腐蚀变电设备的环境污染，与有关设施（如军事、通讯、机场等）应根据规定保持一定的距离。]

4.5.3 35-110KV变电所，在城市规划建设用地范围内应按户内式设计。城市中心区域110KV变电所在技术经济方案合理的条件下，应尽量做成地下式。

4.5.3.1配电所在市中心地区、住宅小区、高层楼群、旅游网点等区域内应采用户内结构并尽可能设于其他建筑内。

4.5.3.2高层建筑供电优先考虑在建筑底层或地下层设配电所或开闭所。

4.5.3.3当城市用地紧张，选址困难或用电容量小而分散的建筑群宜采用箱体移动式配电所。

4.5.3.4居住小区每个配电所（室）负荷半径不应大于250米，建筑面积30-50平方米。每1.2-2.0万户设一座开闭所，建筑面积200-300平方米，用地面积≥500平方米。路灯配电室可与供电配电所合并设在其他建筑内，建筑面积20-40平方米。

4.5.4市中心地区、高层建筑群区、市区主干路、繁华街道、重要风景旅游景区及新建居住区应采用地下电缆。

市区35-500kV高压架空电力线路规划走廊宽度 (单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列) 表7.5.5

4.5.5邮、电分局应设置于交通便利、运输邮件易于进出的地段。在闹市区、居住区、公共活动场所、大型工矿企业、大专院校以及车站、机场、港口等地方应设邮、电分局或服务点。

4.5.6市内电话分局用地按城市规划预留。长途通信中心宜在城市中心区外选址，要控制其周围的建筑高度，保证微波传输质量。

4.5.7 基础通信管道应统一规划，统一共沟建设，统一管理。

4.6环境卫生

4.6.1城市环境卫生设施应符合布局合理、美化环境、方便使用、整洁卫生和有利于环境卫生作业要求。

4.6.2下列范围应设置公共厕所：

广场和主、次干道两侧，商业区、浏览区、公园、市场、大型停车场、体育文化场（馆）、车站、码头、展览馆附近及其他公共场所，生活居住区；商服、文化、娱乐、体育、交通等对社会公众开放的公共性建筑内部。设置标准由城市规划行政主管部门参照有关标准确定。

4.6.2.1公共厕所的间距或服务范围：

人流高度密集的街道和商业区间距不超过300米；一般街道宜为500-800米；未改造的老居住区服务半径100-150米；新建居住区服务半径250-400米。

4.6.2.2公共厕所建筑面积指标：

新建居住区和旧城未改造区为30-60平方米/座；商业金融区、车站、码头、文化体育场馆等公共场所为50-120平方米/座。

4.6.2.3公共厕所与民用建筑开窗一侧间距不小于5米，无窗一侧不小于3米。独立式公共厕所上面不得搭建住宅。

侧或道路两路口以及各类交通客运设施、公共设施、广场、社会停车场等的出入口附近应设置废物箱。废物箱的设置间隔宜符合下列规定：商业、金融业街道：50～100m；主干路、次干路、有辅道的快速路：100～200m；支路、有人行道的快速路：200～400m 。

4.6.3生活垃圾收集点应满足日常生活和工作中产生的生活垃圾的分类收集要求，位置应固定，既要方便居民使用，又要不影响城市卫生和景观环境，服务半径不大于70米。

在新建、扩建的居住区或旧城改建的居住区应设置垃圾收集站，并应与居住区同步规划、同步建设和同时投入使用。收集站的服务半径不宜超过0.8km。收集站的规模应根据服务区域内规划人口数量产生的垃圾最大月平均日产生量确定，宜达到4t／d以上。建筑面积不应小于80m2。

4.6.3.1生活垃圾转运站采用封闭式、便于机械操作的站舍。应按服务范围和最终处置方式决定规模，尽量做到一次转运。

4.6.3.2生活垃圾转运站数量和标准

采用非机动车收运方式时，生活垃圾转运站服务半径宜为400-1000米；采用小型机动车收运方式时，其服务半径宜为2000-4000米。生活垃圾转运站设置标准见表4.6.3.2。

表4.6.3.2生活垃圾转运站设置标准

注：1、表内用地面积不包括垃圾分类和堆放作业用地。

2、用地面积中包括沿周边设置的绿化隔离带用地。

3、当选用的用地指标为两个档次的重合部分时，可采用下档次的绿化隔离带指标。

4.6.3.3生活垃圾卫生填埋场的场址应不影响城市环境，在当地夏季主导风向下方，地下水流向的下游地区，距居民居住区、公共场所或人畜供水点500米以外。填埋区与河流或湖泊间距应大于50米。填埋场技术措施应满足当地的大气防护、水资源保护、自然保护及生态平衡要求。填埋场用地内周边绿化隔离带宽度应≥20米。设计填埋容量必须达到使用期10年以上。

4.7工程管线综合

4.7.1城市各类工程管线的建设，应符合城市规划各阶段的工程管线综合规划的要求。遵循先地下后地上、先深埋后浅埋的建设程序，并提倡使用综合管沟。同一类别管线应采用专项管沟敷设。

4.7.2

工程管线应与道路中心线平行敷设，不宜横穿道路，必须横穿道路的管线段应尽量与道路中线垂直。分配管线应敷设在支管线较多的一侧。道路红线宽度超过30米时，宜两侧布置给水配水管和燃气配气管；道路红线宽度小于30米时，宜在道路一侧布置排水管。

4.7.3主要干管线应优先布置于绿化带、人行道、慢车道下。尽量不将管线布置在主干路的快车道下，地下管线布置次序（从道路红线向道路中心线方向）宜为：电力、电信、燃气配气、给水配水、热力、燃气输气、给水输水、雨水、污水。

工程管线在庭院内建筑线向外方向平行布置的次序,应根据工程管线的性质和埋设深度确定,其布置次序宜为:电力、电信、污水排水、燃气、给水、热力。

当燃气管线可在建筑物两侧中任一侧引入均满足要求时，燃气管线应布置在管线较少的一侧。

4.7.4应尽量减少道路交叉口中的管线交叉点；各种管线的敷设除交叉处外，不得上下重叠。地下管线交叉时，由上至下的排列顺序宜为：电信、电力、热力、燃气、给水、雨水、污水。

4.7.5地下管线交叉处的避让原则为：临时性管线让永久性管线，小口径管线让大口径管线，分支管线让主干管线，压力管让重力流管，易弯曲管让不易弯曲管，技术要求低的管线让技术要求高的。

4.7.6管线穿越河道时，埋深不应妨碍河道的通航、整治、泄洪、引水，并保证管线的安全。

当在河道下面敷设工程管线时应符合下列规定：

1.在一至五级航道下面敷设,应在航道底设计高程2米以下;

2.在其他河道下面敷设,应在河底设计高程1米以下;

3.当在灌溉渠道下面敷设,应在渠底设计高程0.5米以下。

管线跨越河道，其净空高度须符合防洪和航运要求。

4.7.7在桥梁上敷设管线应符合市政工程管理部门的规定。设计桥梁应根据管线综合规划预留管线通过位置。

4.7.8应根据土壤冰冻深度、土壤性质、路面结构和承受荷载的大小确定管线的覆土深度，一般情况下，应符合表4.7.8的规定。当不能满足表4.7.8的要求时，应采取工程加固措施。有防冻要求的管线除满足表4.7.8的要求外，同时应满足防冻覆土深度的要求。

表4.7.8工程管线的最小覆土深度（米）

注：10KV以上直埋电力电缆管线的覆土深度不应小于1.0m。

4.7.9工程管线在交叉点的高程应根据重力流排水管线的高程确定。工程管线交叉时的最小垂直净距，应符合4.7.9的规定。

表4.7.9工程管线交叉时的最小垂直净距（米）

注：1、大于35KV直埋电力电缆与热力管线最小垂直净距应为1.00m。

2、燃气管线与电力和电信电缆在导管内敷设时的最小垂直净距为0.15m。

4.7.10工程管线之间及其与建（构）筑物之间的最小水平净距应符合表4.7.10的规定。

当受道路宽度、断面以及现状工程管线位置等因素限制难以满足要求时，可根据实际情况采取安全措施并征得主管部门同意后减少其最小水平净距。

4.7.11电力架空杆线与电信架空杆线宜分别架设在道路两侧，且与同类地下电缆位于同侧。同一性质的工程管线宜合杆架设。线杆宜设置在人行道上距路缘石不大于1米的位置；有分车带的道路，线杆宜布置在分车带内。

架空热力管线不应与架空输电线、电气化铁路的馈电线交叉敷设。当必须交叉时,应采取保护措施。

4.7.12架空管线与建（构）筑物的最小水平净距应符合表4.7.12的规定。

表4.7.12架空管线之间及其与建（构）筑物之间的最小水平净距（米）

4.7.13架空管线交叉时的最小垂直净距应符合表4.7.13的规定。

表4.7.13架空管线之间及其与建（构）筑物之间交叉时的最小垂直净距（米）

注：横跨道路或无轨电车馈电线平行的架空电力线距地面应大于9m。

第五章城市景观与环境

5.1城市景观规划

5.1.1编制各个阶段规划均应重视创造良好的城市景观。城市总体规划应确定城市的景观体系，包括主要的景观地区、景观地带和景观结点，城市的轮廓线、制高点、视线通道、城市标志物、城市雕塑设置地以及视线通道等景观要素。

5.1.2城市总体规划确定的重要地区应专门编制城市景观规划。

5.1.3编制景观规划地区内的各项建设均需符合景观规划有关要求，不需专门编制景观规划的地区的建设，在提供规划设计条件和技术审查时应充分重视城市景观因素。

5.1.4城市景观要注重城市的整体效果，提高城市整体环境质量；要注重形成城市景观的地方特色和各类功能区的特色。除历史文化保护地区外，要体现时代的特征。

5.1.5城市景观规划应对景观地区、地带、景观保护范围、节点的建筑物、构筑物、城市小品等的体量、形式、风格、高度、色彩等方面提出相应的技术要求。

5.2住宅建筑景观

5.2.1新建住宅建筑应成片规划，尽量避免零星插建。

5.2.2同一住宅建筑群体的风格、造型、色彩宜协调统一，并在此基础上，体现单幢住宅建筑的标识性。

5.2.3涉及已建住宅建筑外部造型、色彩的改变，必须以楼幢为单位整体规划设计，并应保持与周围环境的协调统一。

5.2.4建筑屋顶设置水箱间、电梯机房、冷却塔等设备用房时，应进行隐蔽处理；通风道、排烟道等应结合屋顶造型进行处理。并加强屋顶设计，并应提供专门的屋顶设计方案。

5.2.4.1屋顶不得设置独立式太阳能热水器。新建12层及以下住宅和新建、改建和扩建的宾馆、酒店、商业、办公等有热水需求的公共建筑，统一设计和安装太阳能热水系统。新建12层以上的住宅和有热水需求的公共建筑，采取试点形式逐步推进。

5.2.5主次干道原则上不布置多层商住混合建筑，但可安排中高层或高层纯住宅建筑。临路的住宅楼外立面不得设置独立式外挑阳台。

5.2.6建筑的外立面上不得设置燃气等有碍市容的干管。

5.3城市干道两侧建筑景观

5.3.1沿街建筑的立面和空间造型设计应符合详细规划或城市设计确定的原则，未制定详细规划或城市设计的，沿街建筑的建筑红线在符合有关退让规定的前提下，努力形成整洁有序的城市界面，并注意在形成城市界面的基础结合交通、绿化和人流集散需要，变化街道空间，丰富城市景观。

5.3.1.1封闭阳台，防盗铁栅等户外设施的安装，宜以楼幢为单位统一进行，不得影响城市景观。建筑设计时应预留空调室外机和屋顶太阳能的位置，并作隐蔽处理，太阳能设置方式参照5.2.4.1执行。

5.3.2建筑外立面不得采用涂料饰面。临城市主次干道的商业、办公等公共建筑立面应采用与建筑功能、档次相适应的立面装饰材料（以石材为主，金属板、玻璃幕墙、陶板、仿石材保温成品板等为辅）。

5.3.2.1临城市主次干道的住宅楼底部应按比例设置一定高度的石材饰面，中部可采用面砖等新型材料，立面的主要线型装饰及顶部、檐口采用石材贴面。

5.3.2.2非沿街建筑外饰面不得低于面砖档次，居住区的普通商品房外饰面参照5.3.2.1的做法。经济适用房全部采用面砖贴面。

5.3.2.3高速圈内的乡镇建筑的外墙饰面参照5.3.2、5.3.2.1和5.3.2.2标准执行。高速圈外的乡镇建筑可酌情处理。临城市主次干道的公共建筑应采用石材、金属板等高档材料饰面，工业建筑、市政基础设施立面应采用面砖贴面。

5.3.2.4建设单位在进行建筑外装饰前应将装饰施工方案及材料报规划部门审核，审核同意后方可施工。

5.3.3临城市交通性道路原则上不得设置商业用房，生活性道路临街可根据规划要求设置商业用房。临城市道路设置商业用房的，底层层高不得低于5.2米，临街商业建筑面宽12米以上方可开设一个门或在设置不小于3米的内廊、公共走道后内部可小于12米开门。临街商业用房禁用封闭式卷闸门，其招牌应在雨棚（或挑廊）以下统一设置。店招店牌、挑廊、踏步等应与建筑装修立面统一设计。

5.3.4沿街建筑红线与城市道路红线之间要合理布置绿化、城市小品。不得随意安排建设锅炉房、厨房间、污水池、化粪池等有碍城市景观、市容卫生的附属设施。

配、变电室、泵房一般宜布置在地下室或底层或结合建筑布置，可放在物业管理、商业配套用房内，如因地形因素等限制，不能结合建筑确需独立设置的，要避开公共活动空间和公共绿地进行布置，且要根据消防、噪音、间距等规定进行布置，其外部形象应与周围景观环境相协调，进出线路应埋入地下。

5.3.5临街阳台宜采用透明封闭形式，窗台、封闭阳台不得擅自增加设施；遮阳、雨罩等设施统一设计，统一施工，不得擅自增设。临街建筑严禁设置外挑的防盗网，若需要设置防盗网则置于内侧；空调外机的悬挂必须统一隐蔽处理。

缓冲带内不应建造任何永久性设施，不应作为单位内部职工停车用地。

5.3.6沿街除确需建设的临时售楼部外不得设置临时建筑。

5.3.7沿街不宜设置永久性实体围墙。临18米以上城市主次干道施工围墙必须采用高度不小于6米的广告牌，以降低噪声和粉尘。

第六章　城市空域保护和地下空间利用

6.1 城市空域保护

6.1.1 为保护城市微波通道和飞行航线等的畅通，应对相应空域划定保护范围，采取保护措施，控制建（构）筑物高度。

6.1.2 凡需防止电磁波干扰或设置产生电磁辐射设备的建设项目选址时，建设单位必须提供有关技术资料（防干扰或产生辐射的范围等）。

6.1.3 申请无线电通讯工程项目选址时，应提供必要的技术资料，绘制微波通道走向及范围图，提出具体的空域保护要求及保护期限等。

6.1.4 微波站址与机场、大型桥梁及重要军事设施的距离不少于5公里，距离铁路不少于1公里。

6.1.5 在城市规划区内设机场的航空部门，应根据使用飞机的特性和助航设备性能，对机场及附近一定范围。规定净空障碍物限制面的平面、斜面，制定净空保护范围图，经城市规划行政主管部门和盐城民航站及空军部队审查认可后实施。凡在机场净空保护范围内，新建或改建建（构）筑物的高度必须符合机场飞行区技术标准规定的净空保护要求。

6.2 地下空间利用

6.2.1 地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下交通、管网、地下文物及其它地下构筑物统筹规划、合理安排。同一街区内公共建筑的地下空间应按规划进行互通设计。

6.2.2 市区新建民用建筑十层以上（含十层）或基础埋深在三米以上（含三米）的应配建满堂红防空地下室；市区新建九层以下（含九层）或基础埋深小于三米的民用建筑，不论是一次修建或分期建设的，按不小于地面总建筑面积的百分之五配建防空地下室；新建居住区、小区按不小于地面总建筑面积的百分之五。统一规划建设防空地下室。

6.2.3 地下人防工事与地面应有便捷的交通联系。独立的防空地下室应与设置两个以上出入口，主要出入口应设置在城市支路附近。防空地下室的出入口、进排风口、排烟口、防爆口等，应结合地面建筑物和周围环境条件合理布置，有利于防空、排水和隐蔽伪装。

6.2.4 凡与防空地下室无关的管道，不宜穿过其围护结构。如因条件限制，允许管径小于70毫米的供水、采暖管道穿越，并应采取防渗漏措施。

6.2.5 地下通道的设计应与地上、地下建筑物密切配合，出入口应安排人流集散用地，其面积不小于50平方米。

6.2.6 建设地下铁路应与地下空间利用统筹安排。地铁等应与城市地面交通有便捷联系，主要出入口应设置在城市主干道附近，并规划人流集散用地，配足停车场地。

第七章　附则

7.1　本细则由盐城市规划局负责解释。

7.2　城乡个人修、建自住的低层独立或半独立式住房的规划技术规定另行制定颁布。

7.3　本细则定于2011年 1月1 日起实施。

附录一　计算规则

1、建筑面积计算

按国家有关建筑面积计算规则计算。

2、建筑基地面积计算

建筑基地面积按城市规划行政主管部门划定的用地范围计算，但城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不计入。

3、建筑间距计算

（1）建筑间距为相邻两栋建筑外墙之间最小垂直距离，外墙有凸出（局部凸出的结构柱除外）时，按凸面外缘计算。

（2）建筑物北侧遮挡阳光的局部出挑（如阳台、楼梯平台、挑廊等）、局部突出部分的总长超过相应建筑边长二分之一的应从突出部分垂直投影线计算。少于二分之一的可不计入，但突出部分连续长度超过8米的，按突出部分垂直投影线计算。

4、建筑的计算高度

在计算建筑日照间距时，建筑高度按下列规定计算：

（1）从北侧建筑地面层（计算层）窗台面（距室内地坪0.9m高）起算，到南侧建筑顶部遮阳线的高度。

（2）建筑物局部出挑遮挡阳光的，计算高度部分同3－（2）。

（3）水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面面积八分之一的；遮挡阳光面宽度不超过建筑物遮挡阳光面总宽度二分之一，且连续长度不超过8米的，不计入建筑计算高度。

附录二　建筑间距计算图示

L—建筑间距

L1—日照间距

H—建筑的计算高度(北侧建筑窗台面至南侧建筑屋面影响日照的北檐口的高度)

L2—遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离(计算高度点到南侧建筑北外墙的垂直距离)

L—建筑间距

L1—日照间距

H—建筑的计算高度(北侧建筑窗台面至南侧建筑屋面影响日照的坡屋脊的高度)

L2—遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离(计算高度点至南侧建筑北外墙的垂直距离)

附录四　开放空间的条件和计算方法

1、开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。

开放空间必须同时符合下列条件：

（1）沿城市道路、广场留设，不得设置封闭设施；

（2）任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；

（3）以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内（含±5.0米）；

（4）提供室内连续开放空间的，其最大高差为-5.0米至+12.0米，且开放地面层；

（5）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；

（6）建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；

（7）常年开放，且不改变使用性质。

2、开放空间有效面积的计算公式如下：

F=M×N

式中：F-开放空间的有效面积。

M-开放空间向公众开放的实际使用面积，N-有效系数。

有效系数（N）按下列条件确定：

（1）室外开放空间在地面层的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以内（含±1.5米）时，N=1.0；

（2）室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在±1.5米至+5.0米（含+5.0米）或-1.5米至-5.0米（含-5.0米）时，N=0.7；

（3）提供室内开放空间，其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内，或提供室内连续开放空间，其标高与室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米时，N=1.0。

附录五　术语释义

1、容积率

指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。

2、基地面积

指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积。